4月27日，豫鲁苏皖接合区社会经济发展研究中心的徐可、王朝阳博士参加了商丘市政协就物业服务与管理问题的双月协商座谈会，为我市制订《物业服务管理办法》发表意见。物业服务与管理是件关乎民生的大事，这不仅是广大市民对“依法治市”的内在需要，也是广大市民对“美好生活”的热切向往。近年来，随着我市城市化进程加快，房地产业出现了许多新情况和新趋势，广大居民也对物业管理提出了新标准和新诉求，物业管理逐步成为焦点话题，依据相关法律法规，加快制订我市《物业服务管理办法》的时机已经成熟。省政协主席曾昭宝、副市长张家明等领导到会，认真听取了各位专家和委员的意见。双月座谈会是政治协商的一种创新形式，也是参政议政的重要渠道。豫鲁苏皖接合区社会经济发展研究中心将积极推进科研成果转化，鼓励教师各尽其能，热忱为地方社会经济提供智库服务和智力支撑。

附：关于商丘市出台物业服务管理办法的建议（徐可，王朝阳 豫鲁苏皖接合区经济社会发展研究中心）   

《河南省物业管理条例》已经于2018年1月1日开始实行，标志着我省物业管理有法可依。但是我省地域差异大，城市治理情况复杂，而条例又限于原则性的规范内容，无法解决当前物业管理中的突出问题和具体矛盾，因此迫切需要根据我市实际情况出台具有可操作性的物业管理办法。我市制订《物业服务管理办法》是件关乎民生的大事，这不仅是广大市民对“依法治市”的内在需要，也是广大市民对“美好生活”的热切向往。近年来，随着我市城市化进程加快，房地产业出现了许多新情况和新趋势，广大居民也对物业管理提出了新标准和新诉求；物业管理逐步成为焦点话题，依据相关法律法规，加快制订我市《物业服务管理办法》的时机已经成熟。为此，建议如下：

一是凸显地方特征。商丘物业管理与服务的地方性特征包括：首先，物业收费标准较低，据《2020年中国物业服务价格指数研究报告》显示，我国二十大城市物业服务均价为2.33元/平方米每月，显著高于我市标准。其次，楼盘档次差距较大，我市新建小区与老旧城区相互交错，老旧小区改造任务较重。最后，公共环境和基础设施短板突出，城市排水管道无法应对部分小区的雨季集中排水等等。这些因素对物业服务与管理的影响较大，对此应充分调研，结合实际，予以针对性解决。

二是实施分类管理。在地方立法中应贯彻分类管理的原则，凸显不同档次小区和不同层次业主的差异性和特殊性，避免一刀切。物业服务标准和管理规范应具有一定的弹性，设置区间或者上下限，以适应城市治理中的多元化需求和差异化供给。目前，我市物业收费标准无法统一，差距较大。按照每平方米每月计算，有些新建小区超过2元，大部分在1.4元至1.8元之间，有些老旧小区仅0.5元；因此建议依据收费档次标准实施高中低档的三级分类管理。

三是引入竞争机制。我市的物业公司大多数隶属于地产开发公司，或与之存在关联性交易。近年来随着房价持续走高，房地产公司的垄断性提升，也造成了物业公司特殊的行业优势。为此，应在物业服务市场中强化竞争机制，培育物业服务的招投标和竞价交易市场；保障业主管理委员会的知情权与自主选择权。可以探索编制物业基本服务的定额标准，设置物业行业利润率区间，试行建筑市场的招投标竞价办法。

四是加强行业自律。物业公司与业主之间存在着巨大的信息不对称，为此应强化物业公司的行业自律，充分发挥物业协会的功能与作用。我市物业管理协会可以在主管部门的监管下制订行业标准，测算服务成本与定额标准，可以发布行业排行榜，可以代理业内诉讼或主持矛盾调解，可以邀请消费者协会、业主协会、媒体、社区管理者共同参与物业“星级服务”的评比等等。

五是融入社区管理。物业公司经常抱怨“缺乏管理权”，为此应引导居委会、街道办事处等机构主动走进社区，可以派驻人员与物业公司联合办公，以此强化社区管理、信息共享和综合治理。尤其是在疫情联防联控中，应规范门禁系统的管理，以人为本地强化综合管理与综合服务相互融合的渠道，利用“互联网+物业”推进社区针对流动人口和特殊群体的“智慧管理与服务”。在地方立法上，还应按照“无因管理”的法律原则，赋予物业公司在特殊期间未经业主委托而行使管理与服务并收取报酬的权限。

六是促进新型服务。物业公司的服务种类多，用工量比较大，一般的保洁员工资也在2000元左右。为此应根据业主的多元化需求，提升精细化和新型服务水平，一方面提高环境清洁、设施维护等服务质量，一方面扩大社会的底端就业规模。同时，还应拓宽物业公司的服务种类，培育各种新型服务业态，例如可以将房屋买卖、租赁合同网签服务端口下沉至物业，以此鼓励其开展房屋中介、租赁信息等服务；物业公司也可以开展托管儿童、代养宠物、代办采买等委托服务；社区管理中的入户事项例如人口普查等等也可以通过政府购买的方式委托物业公司来完成。

七是结合旧区改造。当前老旧小区改造正在推进，整修路面、加装电梯、安装车棚等公共工程效果良好，而老旧小区的物业管理却长期无人问津。为此应结合旧区改造工程推进物业管理，可以引导业主自主形成轮流值日、定点维修的制度，也可以由邻近老旧小区合并共同采取采取购买服务、引入中介等采取多种服务形式。应通过旧区改造推进“自我管理+互助服务”的物业新模式。

八是重视门禁问题。当前不少小区安装了门禁系统，由业主购买门禁卡出入，外访人员进入小区需要登记。但是一些小区强制性收取门禁卡费用，限制外访人员进入，容易引起矛盾。为此应针对门禁问题做出立法规定，包括尊重物权，不得强制收取门禁卡费用；除了疫情防控和社会管理的特殊需要，不得限制外访人员进入；规范访客登记事项等等。

九是化解突出矛盾。物业与业主之间存在冲突是正常现象，关键在于如何处理。为此可以到基层法院调研典型诉讼案例，以地方立法来弥补其中的法律盲点。针对物业服务标准难以统一规范的问题，可以在地方立法中按照分类管理的原则设置托底条款，分档设置强制性最低服务标准。针对闲置房屋，可以通过绑定用电量和用水量来设置量化收费标准。对于业主无正当理由拒交物业费的，可以由物业协会统一代理诉讼并收取滞纳金。 同时，可以在消费者协会下设成立业主协会，强化其与物业管理协会的协调作用。

综上所述，我市宜由住建局牵头，围绕《商丘市物业服务与管理办法》的具体内容召开座谈会、听证会，广泛听取社会意见，尽快制订和实施；以此保障居民的获得感和幸福感，提升依法治市的水平，加快推进我市的区域性中心城市建设。